가게를 원래 임차인에게서 다시 빌려(전대차) 장사하는 경우, 원래 임차인이 갱신을 요구하지 않으면 함께 나가야 할까요? 법은 일정 조건에서 전차인이 직접 나설 수 있게 했습니다. 상가 전대차 갱신요구입니다.
「상가건물 임대차보호법」 제10조, 제13조 기준입니다.
📌 핵심 요약: ① 근거: 제13조 ② 전대차에 적용: 갱신요구(제10조), 3기 연체 해지(제10조의8), 차임 증감(제11조), 전환율(제12조) 등 ③ 임대인 동의를 받은 전대차의 전차인은 ④ 임차인의 갱신요구 기간 안에 임차인을 대위해 임대인에게 갱신 요구
💡 핵심 정리 ↓
전대차에 적용되는 조항
| 조항 | 내용 |
|---|---|
| 제10조 | 계약갱신 요구 등 |
| 제10조의2 | 환산보증금 초과 임대차의 갱신 특례 |
| 제10조의8 | 3기 차임 연체 시 해지 |
| 제11조 | 차임 등 증감청구(5% 상한) |
| 제12조 | 월차임 전환 시 산정률 상한 |
💡 대위 ↓
전차인의 대위 갱신요구
- 조건: 임대인의 동의를 받고 체결한 전대차
- 시기: 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 기간(만료 6개월~1개월 전) 안
- 방법: 임차인을 대위해 임대인에게 직접 갱신 요구
💡 주의 ↓
놓치기 쉬운 부분
- 임대인 동의 없는 전대는 그 자체로 갱신 거절 사유입니다(제10조제1항제4호).
- 동의를 받았다는 증거(동의서·계약서 문구)를 반드시 남기세요.
- 전대인(원래 임차인)과 전차인 사이에도 5% 상한 등이 적용됩니다.
💡 전대차 계약서에 임대인의 서명이나 동의서를 첨부해 두면 대위 갱신요구 때 다툼을 줄일 수 있습니다.
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갱신요구 시기는 상가 계약갱신요구권, 무단 전대는 상가 갱신 거절 사유를 참고하세요.
✅ 결론 — 동의 받은 전차인은 대위 가능
임대인 동의를 받은 상가 전차인은 임차인의 갱신요구 기간 안에 임차인을 대위해 임대인에게 직접 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전차인도 갱신을 요구할 수 있나요?
임대인 동의를 받은 전대차라면 임차인을 대위해 요구할 수 있습니다.
Q2. 언제 요구하나요?
임차인의 갱신요구 기간 안입니다.
Q3. 동의 없이 전대했다면요?
갱신 거절 사유가 되고 대위 요구도 어렵습니다.
Q4. 전대차에도 5% 상한이 있나요?
네, 제11조가 전대차관계에 적용됩니다.
Q5. 근거 법령은요?
상가건물 임대차보호법 제13조입니다.