상가를 대출로 사서 임대했는데 이자가 월세보다 많아 적자가 났다면, 그 손실로 월급 세금을 줄일 수 있을까요? 답은 아니요입니다. 임대업 결손금은 다른 소득과 합산하지 않습니다. 단, 주택임대는 예외입니다.
📌 핵심 요약: ① 근거: 소득세법 제45조 제2항·제3항 ② 부동산임대업 결손금은 그해 다른 종합소득에서 공제하지 않음 ③ 부동산임대업 소득금액에서만 15년 이내 이월공제 ④ 예외: 주거용 건물 임대업 결손금은 근로소득 등에서 공제 가능 ⑤ 부동산임대업 범위: 부동산·부동산상 권리 대여, 공장재단·광업재단 대여, 일부 채굴권 대여
🔎 목차
💡 비교 ↓
임대업 결손금 공제 방식
| 구분 | 그해 다른 소득과 통산 | 이월공제 |
|---|---|---|
| 상가·오피스·토지 임대(비주거용) | 불가 | 임대소득에서만 15년 |
| 주거용 건물 임대 | 가능(근로·연금 등) | 일반 사업 결손금처럼 15년 |
| 일반 사업(음식점 등) | 가능 | 15년 |
💡 예시 ↓
예시
직장인이 상가 임대에서 장부상 1,000만 원 적자를 냈다면 근로소득에서 뺄 수 없고, 다음 해 이후 그 상가(또는 다른 부동산임대)에서 이익이 날 때 공제합니다. 같은 1,000만 원 적자라도 주택임대에서 났다면 그해 근로소득금액에서 바로 뺄 수 있습니다.
💡 주의할 점 ↓
주의할 점
- 이월결손금 공제도 장부가 있어야 합니다. 추계신고하면 이월공제가 적용되지 않습니다.
- 부동산임대업은 다른 소득과 구분해 회계처리하고, 공통 수입·경비는 수입금액 비율로 나눕니다(제160조 제4항).
- 주택임대소득 2천만 원 이하 분리과세를 선택한 경우와는 별개로 따져야 합니다 — 주택임대소득 분리과세
💡 상가 대출 이자가 커서 몇 년간 적자가 예상된다면 장부를 꼭 써서 이월결손금을 남겨 두세요. 나중에 임대료가 오르거나 대출을 갚은 뒤 이익이 날 때 세금을 줄여 줍니다.
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일반 사업 결손금은 이월결손금 공제, 상가 매매 부가세는 포괄양수도 부가세에서 확인하세요.
✅ 결론 — 상가 적자는 임대소득에서만
상가 등 비주거용 임대업 적자는 근로소득과 합산되지 않고 임대소득에서만 15년간 공제되지만, 주택임대 적자는 다른 소득에서 공제됩니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 임대업 결손금은 근로소득에서 빼나요?
상가 등 비주거용 임대업 결손금은 뺄 수 없습니다.
Q2. 주택임대 적자는요?
주거용 건물 임대업 결손금은 다른 소득에서 공제할 수 있습니다.
Q3. 몇 년간 이월되나요?
15년 이내입니다.
Q4. 장부가 없으면요?
추계신고하면 이월결손금 공제를 받을 수 없습니다.
Q5. 근거 법령은요?
소득세법 제45조 제2항·제3항입니다.