임대 중인 상가를 팔면 건물값의 10%를 부가가치세로 주고받아야 합니다. 그런데 임대사업 자체를 통째로 넘기는 포괄양수도라면 부가세가 없습니다. 포괄양수도 부가세 요건을 정리했습니다.
📌 핵심 요약: ① 근거: 부가가치세법 제10조 제9항 제2호, 시행령 제23조 ② 사업장별로 그 사업의 모든 권리·의무를 포괄 승계하면 재화의 공급이 아님 → 부가세 과세 안 됨 ③ 미수금·미지급금·사업과 무관한 토지·건물은 빼도 포괄 승계로 봄 ④ 양수자가 업종을 추가·변경해도 인정 ⑤ 양수자가 부가세를 대리납부한 경우는 과세 거래로 처리
💡 요건 ↓
포괄양수도 요건
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 단위 | 사업장별로 양도 |
| 승계 범위 | 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄 승계 |
| 빼도 되는 것 | 미수금, 미지급금, 사업과 직접 관련 없는 토지·건물 |
| 양수 후 | 새 업종 추가·업종 변경도 인정 |
💡 상가 임대 ↓
상가 임대사업에 적용하면
- 매도인: 임대 중인 상가와 임대차계약(보증금 반환 의무 포함)을 함께 넘김
- 매수인: 같은 상가에서 임대사업을 이어감(일반과세자 등록)
- 결과: 건물분 부가세(10%)를 주고받지 않아도 됨
임대차를 넘기지 않고 건물만 팔거나, 매수인이 직접 쓰려고 기존 임차인을 내보내는 조건이라면 포괄 승계로 보기 어렵습니다.
💡 주의할 점 ↓
주의할 점
- 요건을 못 갖췄는데 포괄양수도로 처리하면 매도인에게 부가세와 가산세가 추징될 수 있습니다.
- 매도인이 일반과세자, 매수인이 간이과세자이면 문제가 될 수 있어 사업자 유형을 미리 확인해야 합니다.
- 불확실하면 매수인이 대가를 줄 때 부가세를 징수해 대신 납부하는 대리납부를 선택할 수 있습니다(제52조 제4항).
- 주택 임대는 원래 부가세 면세입니다 — 임대료 부가세
💡 계약서에 ‘포괄양수도 계약’임을 명시하고, 임대차계약 승계와 직원·채무 승계 범위를 구체적으로 적어 두세요. 계약서 문구가 요건 판단의 첫 자료가 됩니다.
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상가를 팔 때 장기보유특별공제는 상가 장기보유특별공제, 겸용주택은 겸용주택 양도세에서 확인하세요.
✅ 결론 — 사업을 통째로 넘기면 부가세 없음
사업장의 모든 권리·의무를 포괄 승계하는 사업 양도는 재화의 공급이 아니어서 부가세가 과세되지 않습니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 포괄양수도면 부가세가 없나요?
요건을 갖춘 사업 양도는 재화의 공급이 아니어서 부가세가 과세되지 않습니다.
Q2. 미수금은 꼭 넘겨야 하나요?
미수금·미지급금은 빼고 승계해도 포괄 승계로 봅니다.
Q3. 매수인이 업종을 바꾸면요?
양수자가 업종을 추가·변경해도 인정됩니다.
Q4. 요건이 애매하면요?
매수인이 부가세를 대리납부하는 방법을 검토할 수 있습니다.
Q5. 근거 법령은요?
부가가치세법 제10조 제9항 제2호, 시행령 제23조입니다.