은퇴 후 월세를 받는다면 주택임대소득 세금부터 확인하세요. 1주택자는 기준시가 12억 원 이하 주택이면 월세가 비과세입니다. 2주택 이상이라도 주택임대 수입이 연 2천만 원 이하면 다른 소득과 합치지 않고 14% 분리과세를 선택할 수 있습니다.
📌 핵심 요약: ① 1주택: 기준시가 12억 원 이하·국내 주택이면 월세 비과세 (소득세법 제12조) ② 주택임대 수입 연 2천만 원 이하: 분리과세(14%) 또는 종합과세 중 선택 (제14조·제64조의2) ③ 분리과세 계산: 수입 − 필요경비 50% − 기본공제 200만 원(다른 종합소득금액 2천만 원 이하일 때) ④ 등록 임대주택은 필요경비 60%·공제 400만 원 ⑤ 보증금은 3주택 이상·합계 3억 원 초과 등일 때만 과세
💡 내 주택 수부터 세어 보세요 ↓
주택 수별 과세 여부
| 보유 주택 (부부 합산) | 월세 | 보증금·전세금 |
|---|---|---|
| 1주택 (기준시가 12억 원 이하) | 비과세 | 비과세 |
| 1주택 (기준시가 12억 원 초과 또는 국외) | 과세 | 비과세 |
| 2주택 | 과세 | 원칙 비과세 (기준시가 12억 원 초과 주택 등 요건 해당 시 과세) |
| 3주택 이상 | 과세 | 보증금 합계 3억 원 초과 시 과세 (간주임대료) |
주택 수는 본인과 배우자 것을 합칩니다(시행령 제8조의2). 주거전용 40㎡ 이하·기준시가 2억 원 이하 소형주택은 2026년까지 보증금 과세용 주택 수에서 빠집니다(제25조).
💡 분리과세 세금을 계산해 보세요 ↓
분리과세 계산 예시
2주택자가 월세 100만 원(연 1,200만 원)을 받고, 다른 종합소득금액(연금 등)이 2천만 원 이하인 경우입니다.
| 항목 | 미등록 임대 | 등록 임대주택 |
|---|---|---|
| 연 임대수입 | 1,200만 원 | 1,200만 원 |
| 필요경비 | 50% → 600만 원 | 60% → 720만 원 |
| 기본공제 | 200만 원 | 400만 원 |
| 과세 대상 금액 | 400만 원 | 80만 원 |
| 소득세 (14%) | 56만 원 | 11만 2천 원 (감면 전) |
여기에 지방소득세(소득세의 10%)가 더해집니다. 다른 종합소득금액이 2천만 원을 넘으면 기본공제 200만·400만 원은 빠집니다. 등록 임대주택은 의무 임대기간을 채우지 못하면 덜 낸 세금을 다시 냅니다(제64조의2 제3항).
💡 2천만 원을 넘으면 달라집니다 ↓
2천만 원 넘으면 종합과세
주택임대 수입이 연 2천만 원을 넘으면 분리과세를 선택할 수 없고, 연금·사업소득 등과 합쳐 종합소득세 세율(6~45%)로 계산합니다. 2천만 원 이하라도 다른 소득이 적어 종합과세가 더 유리하면 종합과세를 고를 수 있습니다(제64조의2 제1항).
연금소득과 합칠 때의 기준은 사적연금 1,500만 원 과세, 종합소득세 신고 전반은 종합소득세 신고 글을 참고하세요.
💡 1주택 양도세도 확인하세요 ↓
✅ 결론 — 1주택은 비과세, 2천만 원 이하는 14%
기준시가 12억 원 이하 1주택의 월세는 세금이 없습니다. 2주택 이상이라도 연 수입 2천만 원 이하면 필요경비 50%와 기본공제를 빼고 14%만 내면 됩니다. 부부 주택 수 합산과 보증금 과세 요건을 먼저 확인하세요.
💡 자주 묻는 질문도 확인해보세요 ↓
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 1주택자 월세에도 세금이 있나요?
기준시가 12억 원 이하 국내 주택이면 비과세입니다.
Q2. 주택임대소득 분리과세 세율은 얼마인가요?
14%입니다. 지방소득세가 소득세의 10% 더해집니다.
Q3. 필요경비는 얼마나 인정되나요?
분리과세 계산 때 수입의 50%(등록 임대주택 60%)를 필요경비로 봅니다.
Q4. 전세만 놓으면 세금이 없나요?
보증금은 3주택 이상이면서 합계 3억 원 초과인 경우 등에만 과세됩니다.
Q5. 부부가 한 채씩 가지고 있으면 1주택인가요?
본인과 배우자 주택을 합산하므로 2주택입니다.