3층짜리 다가구주택에 주인 세대가 살고 나머지 호수는 세를 주고 있다면, 팔 때 ‘여러 채’로 볼까요? 다가구주택 양도세는 통째로 한 번에 팔면 1주택으로 봅니다. 반대로 호수별로 나눠 팔면 각각을 주택으로 봅니다.
📌 핵심 요약: ① 다가구주택: 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목(단독주택의 한 종류) ② 원칙: 한 가구가 독립해 거주할 수 있게 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봄 ③ 예외: 구획별로 나눠 팔지 않고 하나의 매매단위로 양도하면 전체를 하나의 주택으로 봄 ④ 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 전체에 비과세 판단 ⑤ 양도가액 12억 원 초과분은 과세 ⑥ 근거: 소득세법 시행령 제155조 제15항
💡 원칙과 예외 ↓
다가구주택 양도세 판단
| 양도 방식 | 주택 수 판단 |
|---|---|
| 호수(구획)별로 나눠 양도 | 구획된 부분 각각을 하나의 주택으로 봄 |
| 하나의 매매단위로 통째 양도 | 전체를 하나의 주택으로 봄 |
💡 다세대와 차이 ↓
다가구와 다세대는 다르다
| 구분 | 다가구주택 | 다세대주택 |
|---|---|---|
| 건축법상 분류 | 단독주택 | 공동주택 |
| 소유 | 건물 전체가 하나의 소유 | 호수별 구분소유(등기 따로) |
| 양도세 특례 | 통째 양도 시 1주택 | 호수마다 각각 주택 |
겉모습이 비슷한 ‘빌라’라도 건축물대장상 다가구인지 다세대인지에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 건축물대장을 먼저 확인하세요.
💡 주의할 점 ↓
주의할 점
- 통째로 팔아도 다른 주택이 있으면 1세대 1주택이 아닐 수 있습니다.
- 보유 2년(조정대상지역 취득분은 거주 2년 등) 요건을 갖춰야 비과세입니다.
- 양도가액이 12억 원을 넘으면 초과 비율만큼 과세됩니다 — 1주택 비과세 12억
- 1층을 상가로 쓰는 등 주택 외 부분이 있으면 그 부분은 따로 판단합니다.
- 불법으로 가구 수를 늘려 건축물대장과 실제가 다르면 다가구로 인정받지 못할 수 있습니다.
💡 다가구주택을 가족에게 일부 지분만 넘기거나 호수별로 나눠 팔 계획이라면, 그 순간 여러 채의 주택으로 판단될 수 있습니다. 매도 방식부터 세무 상담을 받아 보세요.
💡 함께 볼 글 ↓
세입자 보증금 관련 세금은 전세보증금 간주임대료, 월세 소득은 주택임대소득 분리과세에서 확인하세요.
✅ 결론 — 통째로 팔면 1주택
다가구주택은 원칙적으로 구획마다 주택으로 보지만, 하나의 매매단위로 통째 양도하면 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 판단합니다.
💡 자주 묻는 질문도 확인해보세요 ↓
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 다가구주택 양도세는 몇 채로 보나요?
하나의 매매단위로 통째 양도하면 1채로 봅니다.
Q2. 호수별로 팔면요?
구획된 부분 각각을 하나의 주택으로 봅니다.
Q3. 다세대주택도 같은가요?
아닙니다. 다세대는 호수별 구분소유라 각각 주택입니다.
Q4. 12억 넘으면요?
1세대 1주택이라도 12억 원 초과 비율만큼 과세됩니다.
Q5. 근거 법령은요?
소득세법 시행령 제155조 제15항입니다.