전세만 놓으면 임대소득세가 없다고 생각하기 쉽지만, 주택 수와 보증금이 일정 기준을 넘으면 보증금에도 세금이 붙습니다. 이를 간주임대료라고 합니다. 3주택 이상이면서 보증금 합계 3억 원 초과, 그리고 2026년 현재 법에서는 기준시가 12억 원 초과 주택이 포함된 2주택이면서 보증금 합계 12억 원 초과도 대상입니다.
📌 핵심 요약: ① 1주택 보증금: 간주임대료 없음 ② 3주택 이상 + 보증금 합계 3억 원 초과 → 과세 ③ 2주택(기준시가 12억 원 이하 주택은 주택 수 제외) + 보증금 합계 12억 원 초과 → 과세 ④ 전용 40㎡ 이하·기준시가 2억 원 이하 소형주택은 2026년 말까지 주택 수 제외 ⑤ 계산: (보증금-3억)×60%×정기예금이자율 – 금융수익
💡 내가 대상인지 먼저 ↓
과세 대상 (소득세법 제25조 제1항)
| 보유 주택 | 간주임대료 과세 기준 |
|---|---|
| 1주택 | 과세 안 함 |
| 2주택 | 기준시가 12억 원 이하 주택은 주택 수에서 제외하고 계산, 보증금 합계 12억 원 초과 시 |
| 3주택 이상 | 보증금 합계 3억 원 초과 시 |
전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 넣지 않습니다.
계산 공식 (시행령 제53조 제3항)
(보증금 합계 – 3억 원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 – 임대사업에서 생긴 이자·배당
- 3억 원은 보증금이 가장 큰 주택부터 차례로 뺍니다.
- 적수는 보증금 × 보유 일수(1년 내내면 보증금 × 365)입니다.
- 정기예금이자율은 재정경제부령으로 매년 정합니다.
💡 숫자로 계산해 보기 ↓
계산 예시
3주택, 보증금 합계 8억 원을 1년 내내 받았고 정기예금이자율이 연 3%라고 가정하면:
- (8억 – 3억) × 60% × 3% = 900만 원이 임대 수입으로 잡힙니다.
- 보증금을 예금해 이자를 받았다면 그 이자만큼 뺍니다.
💡 2천만 원 이하면 분리과세 ↓
💡 주택 수 세는 법 ↓
주택 수는 본인과 배우자 보유분을 합쳐 셉니다(시행령 제8조의2 준용). 일시적 2주택이나 상속 주택은 양도세 기준과 다를 수 있으니 따로 확인하세요 — 일시적 2주택.
✅ 결론 — 3억·12억 두 기준
1주택자는 보증금 과세가 없습니다. 3주택 이상이면 보증금 합계 3억 원, 고가 주택을 포함한 2주택이면 12억 원을 넘을 때 (보증금-3억)×60%×이자율만큼 임대 수입으로 잡힙니다. 40㎡·2억 원 이하 소형주택은 올해 말까지 주택 수에서 빠집니다.
💡 자주 묻는 질문도 확인해보세요 ↓
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세보증금에도 세금이 있나요?
3주택 이상 보증금 3억 원 초과, 또는 고가 주택 포함 2주택 보증금 12억 원 초과면 간주임대료로 과세됩니다.
Q2. 1주택자는요?
간주임대료 대상이 아닙니다.
Q3. 2주택이면 무조건 대상인가요?
기준시가 12억 원 이하 주택은 주택 수에서 빼고 보증금 합계가 12억 원을 넘어야 합니다.
Q4. 소형주택은요?
전용 40㎡ 이하·기준시가 2억 원 이하는 2026년 말까지 주택 수에서 제외됩니다.
Q5. 계산은 어떻게 하나요?
(보증금-3억)의 적수×60%×1/365×정기예금이자율에서 임대 관련 이자·배당을 뺍니다.