직접 집이나 상가를 지었는데 건축비 증빙을 제대로 남기지 않았다면, 팔 때 환산취득가액 가산세를 조심해야 합니다. 신축 후 5년 안에 팔면서 환산가액을 쓰면 5%가 가산세로 붙습니다.
📌 핵심 요약: ① 근거: 소득세법 제114조의2 ② 대상: 건물 신축 또는 바닥면적 합계 85㎡ 초과 증축 ③ 요건: 취득일(증축일)부터 5년 이내 양도 + 감정가액·환산취득가액을 취득가액으로 사용 ④ 가산세: 감정가액·환산취득가액(증축은 증축 부분)의 5% ⑤ 양도소득 산출세액이 없어도 부과
💡 요건 ↓
환산취득가액 가산세 요건
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 건물 | 신축 또는 바닥면적 합계 85㎡ 초과 증축 |
| 기간 | 취득일(증축일)부터 5년 이내 양도 |
| 취득가액 | 실지거래가액 대신 감정가액 또는 환산취득가액 사용 |
| 가산세 | 해당 가액의 5% |
💡 왜 생겼나 ↓
왜 이런 가산세가 있나
취득가액은 원칙적으로 실지거래가액(실제 건축비)입니다. 실제 가액을 확인할 수 없을 때만 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 순서대로 씁니다(제97조). 건축비를 부풀린 감정가액으로 양도차익을 줄이는 것을 막기 위해 신축 후 5년 안에 이런 방식으로 신고하면 가산세를 매깁니다.
💡 예시 ↓
예시
3년 전 상가주택을 신축하고 건축비 영수증 없이 팔면서 건물 부분 감정가액 4억 원을 취득가액으로 썼다면, 양도세와 별도로 4억 원 × 5% = 2,000만 원의 가산세가 더해집니다. 양도차익이 없어 산출세액이 0원이어도 가산세는 붙습니다.
- 증축이면 증축한 부분의 감정가액·환산가액에만 적용
- 85㎡ 이하 소규모 증축은 대상이 아님
- 5년이 지난 뒤 양도하면 이 가산세는 적용되지 않음
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필요경비 인정 범위는 양도세 필요경비, 신고 기한은 양도세 예정신고에서 확인하세요.
✅ 결론 — 신축 5년 내 환산가액은 5%
직접 지은 건물을 5년 안에 팔며 감정가액·환산취득가액을 쓰면 그 금액의 5%가 가산세로 붙고, 세금이 없어도 부과됩니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 환산취득가액 가산세는 몇 %인가요?
감정가액 또는 환산취득가액의 5%입니다.
Q2. 언제 적용되나요?
신축 또는 85㎡ 초과 증축 후 5년 안에 양도하면서 그 가액을 쓸 때입니다.
Q3. 양도세가 0원이어도 내나요?
네. 산출세액이 없어도 부과됩니다.
Q4. 아파트를 산 경우도 해당하나요?
이 가산세는 건물을 신축·증축한 경우가 대상입니다.
Q5. 근거 법령은요?
소득세법 제114조의2입니다.