집을 팔 때 “샷시 바꾼 비용, 공제되나요?”는 가장 많이 받는 질문입니다. 양도세 필요경비는 집의 가치를 높이는 공사(자본적지출)와 양도 비용은 인정되고, 도배·장판 같은 유지보수는 인정되지 않습니다.
📌 핵심 요약: ① 근거: 소득세법 제97조, 시행령 제163조 ② 자본적지출: 용도변경·개량·이용편의 비용(재해·노후화로 인한 재건축 철거비 포함) ③ 소유권 확보 소송·화해비용, 개발부담금·재건축부담금 ④ 양도비: 중개수수료, 신고서·계약서 작성비, 공증비·인지대, 명도비, 국민주택채권 매각차손 등 ⑤ 증명서류(세금계산서·카드 등) 또는 금융거래로 지출 확인 필수
💡 인정 vs 불인정 ↓
양도세 필요경비, 되는 것과 안 되는 것
| 인정(자본적지출 등) | 불인정(수익적지출 등) |
|---|---|
| 발코니 확장, 샷시(창호) 교체 | 도배, 장판, 페인트 |
| 난방시설 교체, 보일러 교체 등 개량 | 소모품 교체, 단순 수리 |
| 용도변경·이용편의를 위한 공사 | 원상회복·현상 유지 비용 |
| 중개수수료, 양도세 신고서 작성비 | 대출 이자 |
시행령은 ‘용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용’을 자본적지출로 정하고 있습니다. 같은 인테리어 공사라도 항목별로 나눠 따져야 합니다.
💡 양도비 ↓
양도비로 인정되는 것
- 중개수수료(소개비), 공증비용, 인지대
- 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용, 계약서 작성비용
- 매매계약에 따른 명도비용
- 취득 때 의무로 산 국민주택채권·토지개발채권을 만기 전에 팔아 생긴 매각차손(금융기관 양도분 기준)
💡 증빙 ↓
증빙이 없으면 안 된다
시행령 제163조는 지출에 관한 증명서류(세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등)를 받아 보관하거나 금융거래 증명서류로 실제 지출이 확인되는 경우에만 인정합니다. 현금으로 내고 영수증만 받은 공사는 다툼이 생길 수 있습니다.
💡 함께 볼 글 ↓
1주택 비과세와 12억 초과 계산은 1주택 비과세 12억, 장기보유특별공제는 1주택 장기보유특별공제에서 확인하세요.
✅ 결론 — 가치를 높인 공사만 인정
샷시·확장 같은 자본적지출과 중개수수료 등 양도비는 필요경비가 되지만, 도배·장판 같은 유지비는 안 되며 증빙이 필수입니다.
💡 자주 묻는 질문도 확인해보세요 ↓
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 양도세 필요경비에 샷시가 들어가나요?
창호 교체는 개량을 위한 자본적지출로 인정되는 대표 항목입니다. 증빙이 필요합니다.
Q2. 도배·장판은요?
유지·보수 성격이라 인정되지 않습니다.
Q3. 중개수수료는요?
양도비로 인정됩니다.
Q4. 현금으로 낸 공사비는요?
증명서류나 금융거래로 지출이 확인돼야 인정됩니다.
Q5. 근거 법령은요?
소득세법 제97조, 시행령 제163조입니다.