1세대 1주택이라도 양도가액이 12억 원을 넘으면 넘는 부분에 양도소득세가 붙습니다. 이때 세금을 크게 줄여 주는 것이 장기보유특별공제입니다. 1세대 1주택은 보유 1년당 4%(최대 40%) + 거주 1년당 4%(최대 40%)로 최대 80%까지 공제됩니다. 단, 보유 중 2년 이상 거주하지 않았다면 일반 공제율(최대 30%)만 받습니다.
📌 핵심 요약: ① 1세대 1주택 공제율 = 보유기간 공제율 + 거주기간 공제율 (소득세법 제95조 표 2) ② 보유 3년 이상부터 1년당 4%, 10년 이상 40% ③ 거주 2년 8%, 3년부터 1년당 4%, 10년 이상 40% ④ 보유 중 거주 2년 미만이면 표 1 적용: 3년 6%~15년 30% (시행령 제159조의4) ⑤ 12억 초과 주택은 12억 초과 비율만큼만 과세·공제 (시행령 제160조)
💡 내 공제율부터 확인하세요 ↓
공제율 표
| 기간 | 보유 공제율 (1주택) | 거주 공제율 (1주택) | 일반 (표 1) |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | — | 8% (보유 3년 이상일 때) | — |
| 3년 | 12% | 12% | 6% |
| 5년 | 20% | 20% | 10% |
| 8년 | 32% | 32% | 16% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 20% |
| 15년 이상 | 40% | 40% | 30% |
1주택 공제를 받으려면 양도일 현재 국내 1주택(일시적 2주택 등 1세대 1주택으로 보는 경우 포함)이고, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다(시행령 제159조의4).
💡 12억 초과 주택은 이렇게 계산합니다 ↓
계산 예시: 15억 원에 판 경우
9억 원에 사서 15억 원에 판 1세대 1주택, 양도차익 6억 원(필요경비는 단순화)입니다. 12억 원을 넘는 비율(3억/15억 = 20%)만큼만 과세됩니다.
| 보유·거주 | 과세 양도차익 | 장기보유특별공제 | 양도소득금액 |
|---|---|---|---|
| 보유 10년·거주 10년 (80%) | 1억 2천만 원 | 9,600만 원 | 2,400만 원 |
| 보유 10년·거주 5년 (60%) | 1억 2천만 원 | 7,200만 원 | 4,800만 원 |
| 보유 10년·거주 1년 (표 1, 20%) | 1억 2천만 원 | 2,400만 원 | 9,600만 원 |
같은 집을 10년 가지고 있어도 실제로 살았는지에 따라 과세 대상 금액이 4배 차이 납니다. 여기서 양도소득 기본공제 250만 원을 뺀 뒤 세율을 적용합니다.
💡 거주기간 계산에서 자주 틀립니다 ↓
거주기간 주의할 점
- 보유 3년 미만이면 장기보유특별공제 자체가 없습니다.
- 거주 2년 이상 3년 미만은 보유 3년 이상일 때만 8%가 인정됩니다.
- 주택이 아닌 건물을 주거용으로 바꾼 경우, 주택으로 쓴 기간부터 1주택 공제율을 적용합니다(제95조 제5항·제6항).
12억 원 비과세 기준은 1주택 양도세 12억 글에 정리했습니다.
💡 다운사이징 연금 활용도 확인하세요 ↓
✅ 결론 — 2년은 꼭 살아야
1세대 1주택의 장기보유특별공제는 보유 40%와 거주 40%를 더해 최대 80%입니다. 보유 중 거주가 2년이 안 되면 최대 30%로 떨어지고, 10년 보유 기준으로 과세 대상 금액이 몇 배 커집니다. 팔기 전에 거주기간부터 확인하세요.
💡 자주 묻는 질문도 확인해보세요 ↓
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 1세대 1주택 장기보유특별공제는 최대 몇 %인가요?
보유 40%와 거주 40%를 더해 최대 80%입니다.
Q2. 거주를 안 했으면 공제가 없나요?
보유 중 거주 2년 미만이면 1주택 공제율 대신 일반 공제율(3년 6%~15년 30%)을 적용합니다.
Q3. 보유 몇 년부터 공제되나요?
보유 3년 이상부터입니다.
Q4. 12억 원 이하 주택도 계산해야 하나요?
1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 12억 원 이하 주택은 양도세가 없어 공제 계산이 필요 없습니다.
Q5. 전세로 살다가 산 집은 거주기간에 포함되나요?
보유기간 중 거주한 기간만 세므로 사기 전 전세 기간은 포함되지 않습니다.