“2년 보유했나요?”를 따질 때 계약일, 잔금일, 등기일 중 무엇을 기준으로 할까요? 양도세에서 양도일·취득일은 원칙적으로 잔금일입니다. 양도일 잔금일 규칙을 정리했습니다.
📌 핵심 요약: ① 원칙: 대금을 청산한 날(잔금일) — 소득세법 제98조 ② 청산일 불분명: 등기·등록접수일 ③ 잔금 전 등기: 등기접수일 ④ 장기할부: 등기·인도·사용수익일 중 빠른 날 ⑤ 직접 지은 건물: 사용승인일(그 전 사용·임시사용승인이면 빠른 날) ⑥ 상속: 상속개시일, 증여: 증여받은 날 ⑦ 시행령 제162조
💡 기준표 ↓
양도·취득 시기 기준
| 상황 | 기준일 |
|---|---|
| 일반 매매 | 대금 청산일(잔금일) |
| 잔금일이 분명하지 않음 | 등기·등록 접수일 |
| 잔금 전에 소유권이전등기 | 등기접수일 |
| 장기할부 조건 | 등기접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날 |
| 직접 건축 | 사용승인서 교부일(먼저 사용하거나 임시사용승인 받으면 그날) |
| 상속 / 증여 | 상속개시일 / 증여받은 날 |
| 분양 아파트 등 미완성 자산 | 잔금 후에도 미완성이면 완성(사용승인) 날 |
💡 왜 중요한가 ↓
잔금일이 바꾸는 것들
- 보유기간: 1세대 1주택 비과세 2년, 단기 양도세율 1년·2년 판정 — 주택 단기 양도세율
- 장기보유특별공제 기간
- 예정신고 기한: 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 — 양도세 예정신고
- 일시적 2주택 처분 기한 계산 — 일시적 2주택
💡 예시 ↓
예시: 하루 차이로 세율이 바뀐다
2024년 11월 10일에 잔금을 치르고 산 주택을 2026년 11월 5일에 잔금 받고 팔면 보유기간이 2년이 안 됩니다. 잔금일을 11월 10일 이후로 잡으면 2년을 채울 수 있습니다. 계약일이 아니라 잔금일이 기준이라 매도 일정 협상 때 반드시 날짜를 계산하세요.
💡 잔금 전에 매수인이 먼저 등기를 요청하면 등기접수일이 양도일이 됩니다. 보유기간이 빠듯하다면 등기와 잔금 순서를 계약서에 명확히 정해 두세요.
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1주택 비과세와 12억 기준은 1주택 비과세 12억에서 확인하세요.
✅ 결론 — 계약일 아닌 잔금일
양도세의 양도·취득 시기는 원칙적으로 잔금일이고, 잔금 전 등기는 등기접수일, 상속은 사망일, 증여는 증여받은 날입니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 양도일은 계약일인가요, 잔금일인가요?
원칙적으로 잔금일(대금 청산일)입니다.
Q2. 등기를 먼저 했으면요?
잔금 전에 등기했다면 등기접수일입니다.
Q3. 상속받은 집의 취득일은요?
상속개시일(사망일)입니다.
Q4. 분양 아파트는요?
잔금 후에도 완성되지 않았다면 완성(사용승인)된 날입니다.
Q5. 근거 법령은요?
소득세법 제98조, 시행령 제162조입니다.