장사하던 건물이 팔렸다고 새 주인이 나가라고 하면 어떻게 될까요? 상가 대항력을 갖췄다면 새 주인에게도 계약을 주장할 수 있습니다. 조건은 두 가지입니다.
「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항, 제3조 기준입니다.
📌 핵심 요약: ① 근거: 제3조 ② 요건: 건물 인도 + 사업자등록 신청 ③ 효력: 사업자등록 신청 다음 날부터 ④ 건물 양수인은 임대인 지위 승계 ⑤ 환산보증금 초과 임대차에도 적용
💡 핵심 정리 ↓
상가 대항력 요건
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 건물의 인도 | 실제로 가게를 넘겨받아 점유 |
| 사업자등록 신청 | 부가가치세법·소득세법·법인세법에 따른 사업자등록 |
| 효력 발생 | 신청한 다음 날 0시 |
💡 효력 ↓
대항력이 있으면
- 건물을 산 사람(양수인)은 임대인의 지위를 승계(제3조제2항)
- 계약기간 동안 계속 영업 가능, 보증금도 새 주인에게 청구
- 경매 시에도 보증금 전액을 받기 전에는 임차권이 소멸하지 않음(제8조 단서, 선순위인 경우)
💡 요건 ↓
놓치기 쉬운 부분
- 대항력은 다음 날부터라 같은 날 근저당이 잡히면 뒤로 밀릴 수 있습니다.
- 폐업하거나 사업자등록을 다른 곳으로 옮기면 대항요건이 유지되지 않을 수 있습니다.
- 우선변제까지 받으려면 세무서 확정일자도 필요합니다.
💡 계약 전 등기부등본으로 근저당 등 선순위 권리를 확인하고, 잔금일에 바로 사업자등록을 신청하세요.
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적용범위는 상가임대차보호법 적용범위에서 확인하세요.
✅ 결론 — 인도 + 사업자등록
가게를 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력이 생겨, 건물이 팔려도 새 주인에게 계약을 주장할 수 있습니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 상가 대항력은 언제 생기나요?
건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터입니다.
Q2. 건물이 팔리면요?
새 소유자가 임대인 지위를 승계합니다.
Q3. 환산보증금을 넘어도 대항력이 있나요?
네, 제3조는 초과 임대차에도 적용됩니다.
Q4. 확정일자도 필요한가요?
대항력에는 필요 없지만 우선변제를 받으려면 필요합니다.
Q5. 근거 법령은요?
상가건물 임대차보호법 제3조입니다.