전세자금보증은 무주택 또는 1주택까지만 이용할 수 있어, “이것도 집으로 치나요?”라는 질문이 많습니다. 한국주택금융공사는 정부 부동산대책과 관련한 주택보유수 판단 기준과 실거주 의무를 별도 페이지로 안내하고 있습니다. 공사 안내 기준으로 정리했습니다. 전세보증 한도는 주택금융공사 전세자금보증 한도 글에 있습니다.
📌 핵심 요약: 포함 = 주택법상 주택, 복합용도주택(건물 일부가 주택), 지분으로 보유한 주택 · 제외 = 분양권·조합원 입주권(소유권이전·잔금대출 확인 시 포함), 관리처분인가 재개발·재건축 단지 주택, 2018.9.13까지 계약·등록한 개인임대사업자 임대주택 등 · 실거주하지 않으면 보증부대출 즉시 상환
💡 조건 한눈에 ↓
주택보유수 포함·제외 기준
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 포함 | 주택법상 주택 및 복합용도주택(건축물 일부가 주택인 경우) |
| 포함 | 지분으로 보유한 주택도 주택보유수에 포함 |
| 제외 | 분양권 및 조합원 입주권(단, 소유권이전 또는 잔금대출이 확인되면 포함) |
| 제외 | 관리처분계획이 인가된 재개발·재건축단지 소재 주택 |
| 제외 | 2018.9.13까지 매매계약 체결 및 임대등록된 개인임대사업자의 임대주택 |
| 제외 | 그 밖에 무주택으로 보는 경우에 해당하는 주택 |
💡 세부 요건 ↓
주택가격은 이렇게 산정한다
공사는 아래 순서대로 주택가격을 산정합니다.
- KB부동산시세 일반평균가와 한국부동산원 시세(상한가·하한가 평균) 중 높은 가격
- 주택취득가액과 공시가격의 150% 중 높은 가격
- 감정평가액, 분양가액, 복성식평가액 중 하나
규제대상 아파트를 가진 경우
규제대상 아파트 취득자라도 근무상 형편, 부모 봉양 등 실수요 요건을 충족하면 예외적으로 보증을 받을 수 있습니다. 이때 보유 주택과 전세 목적물 양쪽 모두에 본인과 부양가족의 전입 요건이 필수입니다.
💡 주의할 점 ↓
실거주 의무를 어기면
공사는 전세자금보증이 실제 자금거래가 있는 임대차계약에 근거하기 때문에, 임대차관계가 끝나거나 실제로 거주하지 않는 것이 확인되면 보증부대출금을 즉시 상환해야 한다고 안내합니다. 전세대출을 받아 놓고 다른 곳에 살거나 전대하는 것은 대출 회수 사유가 될 수 있습니다.
💡 신청 방법 ↓
어디서 신청하나
본인 상황이 주택보유수에 포함되는지 애매하다면 취급 은행 또는 공사 고객센터(1688-8114)에 등기부등본·분양계약서를 준비해 문의하세요.
✅ 결론 — 정리하면
분양권·입주권은 원칙적으로 주택 수에서 빠지지만 소유권이전이나 잔금대출이 확인되면 포함되고, 지분으로 가진 집은 주택으로 칩니다. 전세보증을 받은 뒤 실거주하지 않으면 대출을 즉시 갚아야 한다는 점도 꼭 기억하세요.
💡 자주 묻는 질문도 확인해보세요 ↓
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 분양권도 주택 수에 들어가나요?
원칙적으로 제외되지만 소유권이전 또는 잔금대출이 확인되면 주택보유수에 포함됩니다.
Q2. 지분만 조금 가진 집도 주택인가요?
네. 지분으로 보유한 경우에도 주택보유수에 포함됩니다.
Q3. 상가주택은요?
건축물의 일부가 주택인 복합용도주택도 포함 대상입니다.
Q4. 전세대출 받고 실제로 안 살면?
실제 거주하지 않는 것이 확인되면 보증부대출금을 즉시 상환해야 합니다.