부모님 집을 상속받아 집이 2채가 됐다면 원래 살던 집을 팔 때 양도세가 나올까요? 소득세법 시행령 제155조 제2항은 상속주택과 일반주택이 1채씩인 1세대가 일반주택을 팔면 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 핵심은 “상속 당시 이미 갖고 있던 집”이어야 한다는 점입니다.
📌 핵심 요약: ① 상속주택 + 일반주택 각 1채 → 일반주택 양도 시 1세대1주택으로 봄 (시행령 제155조 제2항) ② 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택만 (상속 후 취득 주택 제외) ③ 상속개시일 전 2년 안에 피상속인에게 증여받은 주택은 제외 ④ 피상속인이 여러 채면 보유기간 가장 긴 1채 등 순위로 상속주택 판정 ⑤ 동일세대 상속은 원칙적으로 제외 ⑥ 상속주택을 먼저 팔 때는 이 특례가 아님
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특례 적용 조건
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 보유 구성 | 상속주택 1채 + 일반주택 1채 (국내) |
| 파는 주택 | 일반주택 (상속주택 아님) |
| 일반주택 요건 | 상속개시 당시 이미 보유한 주택 |
| 제외 | 상속개시일 전 2년 안에 피상속인에게 증여받은 주택 |
| 나머지 | 일반주택 자체가 1세대1주택 비과세 요건(보유 2년 등)을 갖춰야 함 |
이런 경우는 특례가 안 됩니다
- 상속받은 뒤 새로 산 집을 팔 때: 일반주택은 상속개시 당시 보유 주택만 인정됩니다.
- 상속주택을 먼저 파는 경우: 이 특례는 일반주택 양도에 적용됩니다.
- 상속 당시 부모와 같은 세대였던 경우: 원칙적으로 제외. 다만 60세 이상 부모를 모시려고 세대를 합친 경우, 합치기 전부터 부모가 갖고 있던 집은 상속주택으로 봅니다.
💡 부모님 집이 여러 채라면 ↓
피상속인이 여러 채였다면 (상속주택 순위)
- 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1채
- 소유 기간이 같으면 거주한 기간이 가장 긴 1채
- 둘 다 같으면 상속개시 당시 거주한 1채
- 거주한 적 없는 집끼리 같으면 기준시가가 가장 높은 1채
이 순위로 정해진 1채만 특례의 상속주택이 되고, 나머지 상속 주택은 주택 수에 들어갑니다.
💡 공동상속이라면 ↓
형제와 공동상속한 경우
12억 원 비과세 기준과 보유 요건은 1주택 양도세 12억, 동거봉양 합가 특례는 부모님 모시려고 합가 2주택 글에 정리했습니다.
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✅ 결론 — 원래 집을 먼저 팔 때
상속주택과 원래 갖고 있던 일반주택이 1채씩이면 일반주택을 팔 때 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 상속 후 산 집, 2년 안에 증여받은 집은 안 되고 상속주택을 먼저 팔면 이 특례가 아닙니다. 팔 순서부터 정하세요.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 상속받아 2주택이 됐는데 원래 집을 팔면 비과세인가요?
상속주택과 일반주택이 1채씩이면 일반주택 양도 때 1주택으로 보아 비과세 요건을 판단합니다.
Q2. 상속 후에 산 집도 되나요?
안 됩니다. 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택만 해당합니다.
Q3. 상속주택을 먼저 팔면요?
이 특례는 일반주택을 팔 때 적용되므로 상속주택 양도에는 해당하지 않습니다.
Q4. 부모님과 같이 살다가 상속받았으면요?
동일세대 상속은 원칙적으로 제외되고, 60세 이상 부모를 모시려고 합가하기 전부터 부모가 보유한 집만 상속주택으로 봅니다.
Q5. 부모님이 집을 여러 채 남기셨으면요?
보유기간이 가장 긴 1채 등 순위로 정한 1채만 상속주택 특례 대상입니다.