전세를 준 아파트를 자녀에게 증여하면서 전세보증금 반환 의무도 자녀가 떠안는 방식을 부담부증여라고 합니다. 이때 세금은 둘로 나뉩니다. 자녀가 인수한 채무 부분은 부모가 판 것으로 보아 부모에게 양도소득세, 나머지 부분은 자녀에게 증여세가 나옵니다.
📌 핵심 요약: ① 부담부증여 = 채무(전세보증금·담보대출)를 함께 넘기는 증여 ② 수증자가 인수한 채무액 부분은 양도 (소득세법 제88조 제1호) → 증여자 양도세 ③ 증여세 과세가액 = 증여재산 − 인수한 채무 (상증법 제47조 제1항) ④ 배우자·직계존비속 간에는 채무 인수를 인정하지 않는 것으로 추정, 객관적 채무만 예외 (제47조 제3항) ⑤ 취득세도 채무 부분은 유상취득, 나머지는 무상취득으로 나눠 계산
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부담부증여 세금 구조
| 부분 | 누가 | 세금 |
|---|---|---|
| 자녀가 인수한 채무 (예: 전세보증금) | 부모 (증여자) | 양도소득세 |
| 재산가액 − 채무 | 자녀 (수증자) | 증여세 |
| 취득세 | 자녀 | 채무 부분은 유상취득, 나머지는 무상취득 기준 |
예시: 시가 6억 원, 전세보증금 3억 원 아파트
| 구분 | 일반 증여 | 부담부증여 |
|---|---|---|
| 자녀 증여세 과세가액 | 6억 원 | 3억 원 (6억 − 보증금 3억) |
| 공제 후 과세표준 (성인) | 5억 5천만 원 | 2억 5천만 원 |
| 증여세 산출세액 | 1억 500만 원 | 4,000만 원 |
| 부모 양도세 | 없음 | 보증금 3억 원 부분에 대해 발생 |
부모 양도세는 3억 원에 해당하는 비율만큼 취득가액을 나눠 양도차익을 계산합니다. 부모가 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄다면 채무 부분 양도세도 비과세가 될 수 있어, 그때 부담부증여의 효과가 커집니다.
💡 가족 간 채무는 인정 요건이 있습니다 ↓
가족 간에는 채무 인수를 의심합니다
- 인수 후 실제로 자녀가 대출 이자·원금을 갚아야 합니다.
- 전세 만기 때 보증금을 자녀 돈으로 돌려줘야 합니다. 부모가 대신 갚으면 그 돈이 다시 증여가 됩니다.
💡 언제 유리한지 확인하세요 ↓
언제 유리하고 언제 불리한가
| 상황 | 판단 |
|---|---|
| 부모가 1세대1주택 비과세 요건 충족 | 채무 부분 양도세 부담이 작아 유리할 수 있음 |
| 부모가 다주택자, 취득가가 낮아 양도차익이 큼 | 양도세가 커져 일반 증여보다 불리할 수 있음 |
| 자녀가 채무를 갚을 소득이 없음 | 나중에 부모가 갚으면 추가 증여 문제 |
두 방식의 세금을 모두 계산해 비교하는 것이 원칙입니다. 증여세 계산은 증여세 계산표, 신고 기한은 증여세 신고기한 글을 참고하세요.
💡 취득세도 함께 확인하세요 ↓
✅ 결론 — 두 세금을 합쳐 비교
부담부증여는 채무 부분이 부모 양도세로, 나머지가 자녀 증여세로 나뉩니다. 부모가 1세대1주택이면 유리할 수 있지만 다주택자라면 불리할 수 있습니다. 가족 간 채무는 증빙이 분명해야 인정되니 일반 증여와 세금 총액을 비교한 뒤 결정하세요.
💡 자주 묻는 질문도 확인해보세요 ↓
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 부담부증여가 무엇인가요?
전세보증금이나 대출 같은 채무를 함께 넘기는 증여입니다.
Q2. 세금은 누가 내나요?
인수한 채무 부분은 증여자가 양도소득세를, 나머지 부분은 수증자가 증여세를 냅니다.
Q3. 가족 간 채무도 인정되나요?
배우자·직계존비속 간에는 인수하지 않은 것으로 추정하고, 객관적으로 인정되는 채무만 예외입니다.
Q4. 항상 일반 증여보다 유리한가요?
아닙니다. 증여자가 다주택자이거나 양도차익이 크면 불리할 수 있습니다.
Q5. 취득세는 어떻게 되나요?
채무 부분은 유상취득, 나머지는 무상취득 기준으로 나눠 계산합니다.