건물이 경매로 넘어가도 보증금이 작은 임차인은 일정 금액을 근저당보다 먼저 돌려받습니다. 상가 최우선변제금 기준을 지역별로 정리했습니다.
「상가건물 임대차보호법」 제14조, 같은 법 시행령 제6조·제7조 기준입니다.
📌 핵심 요약: ① 근거: 제14조, 시행령 제6조·제7조 ② 요건: 환산보증금이 지역 기준 이하 + 경매신청 등기 전 대항요건 ③ 금액: 서울 2,200만, 과밀억제권역 1,900만, 광역시 등 1,300만, 그 밖 1,000만 원 ④ 건물가액의 2분의 1 한도
💡 핵심 정리 ↓
상가 최우선변제금 기준
| 지역 | 소액임차인(환산보증금) | 최우선변제금 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 6,500만 원 이하 | 2,200만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외) | 5,500만 원 이하 | 1,900만 원 |
| 광역시(과밀·군 제외)·안산·용인·김포·광주 | 3,800만 원 이하 | 1,300만 원 |
| 그 밖의 지역 | 3,000만 원 이하 | 1,000만 원 |
💡 요건 ↓
받기 위한 요건
- 환산보증금(보증금+월세×100)이 위 기준 이하
- 경매신청 등기 전에 건물 인도 + 사업자등록
- 배당요구 종기까지 배당요구
확정일자는 최우선변제 요건이 아니지만, 나머지 보증금을 순위대로 받으려면 필요합니다.
💡 계산 ↓
한도와 주의점
- 최우선변제금 합계는 건물가액(대지 포함)의 2분의 1까지(시행령 제7조제2항)
- 임차인이 여럿이면 2분의 1을 비율대로 나눔
- 적용범위 기준(서울 9억)과 소액임차인 기준(6,500만)은 다른 숫자입니다.
- 임차권등기된 부분을 그 뒤에 빌린 사람은 최우선변제를 받을 수 없습니다(제6조제6항).
💡 월세가 있으면 환산보증금이 빠르게 커집니다. 보증금 1,000만 원·월세 60만 원이면 서울에서 7,000만 원으로 기준을 넘습니다.
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적용범위는 상가임대차보호법 적용범위, 확정일자는 상가 확정일자를 참고하세요.
✅ 결론 — 서울 6,500만 이하면 2,200만
환산보증금이 서울 6,500만 원 이하인 상가 임차인은 경매신청 등기 전 대항요건을 갖추면 2,200만 원까지 근저당보다 먼저 받습니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 상가 최우선변제금은 얼마인가요?
서울 2,200만, 과밀억제권역 1,900만, 광역시 등 1,300만, 그 밖 1,000만 원입니다.
Q2. 누가 받을 수 있나요?
환산보증금이 지역 기준 이하인 소액임차인입니다.
Q3. 확정일자가 필요한가요?
최우선변제에는 필요 없지만 대항요건은 경매신청 등기 전에 갖춰야 합니다.
Q4. 한도가 있나요?
건물가액의 2분의 1까지입니다.
Q5. 근거 법령은요?
상가건물 임대차보호법 제14조, 시행령 제6조·제7조입니다.