신도시·도로 공사로 땅이 수용되면 보상금을 받고 양도세도 내야 합니다. 이때 수용 양도세 감면을 받을 수 있습니다. 현금은 15%, 채권은 20%, 채권을 만기까지 들고 있기로 하면 최대 45%입니다. 현재 법은 2026년 12월 31일 이전 양도분까지 적용합니다.
📌 핵심 요약: ① 근거: 조세특례제한법 제77조 ② 요건: 사업인정고시일(그 전에 양도하면 양도일)부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지 등 ③ 대상: 공익사업 시행자에게 양도, 정비구역 사업시행자에게 양도, 수용 ④ 감면율: 현금 15%, 채권 20%, 공공주택 특별법 등 협의매수·수용 채권 3년 이상 만기 보유 특약 35%·5년 이상 45% ⑤ 기한: 2026년 12월 31일 이전 양도 ⑥ 특약 위반 시 일부 추징
💡 감면율 ↓
수용 양도세 감면율
| 보상 방식 | 감면율 |
|---|---|
| 현금 보상 | 15% |
| 채권 보상 | 20% |
| 채권 3년 이상 만기 보유 특약(공공주택 특별법 등) | 35% |
| 채권 5년 이상 만기 보유 특약 | 45% |
💡 요건 ↓
감면 요건
- 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득했을 것(고시 전에 양도하면 양도일 기준)
- 공익사업 시행자에게 양도하거나, 정비구역의 토지를 사업시행자에게 양도하거나, 수용될 것
- 2026년 12월 31일 이전에 양도할 것
- 감면 신청을 할 것(수용은 본인이, 사업시행자 양도는 사업시행자가 신청)
상속받은 토지는 피상속인이 취득한 날을, 배우자·직계존비속에게 증여받아 이월과세가 적용되는 토지는 증여자가 취득한 날을 취득일로 봅니다.
💡 특약 위반 ↓
만기 보유 특약을 어기면
35%(또는 45%)를 감면받고 채권을 만기 전에 팔면 감면세액 중 양도소득세의 15%(만기 5년 이상 특약은 25%)에 해당하는 금액을 즉시 추징합니다. 이자 상당 가산액도 붙습니다.
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✅ 결론 — 현금 15%, 채권 최대 45%
2년 이전에 취득한 토지가 공익사업으로 수용되면 2026년 말까지 양도분은 현금 15%, 채권 20%, 만기 보유 특약 시 최대 45% 양도세를 감면받습니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 수용 양도세 감면율은요?
현금 15%, 채권 20%, 만기 보유 특약 시 35~45%입니다.
Q2. 언제까지 적용되나요?
현행법상 2026년 12월 31일 이전 양도분입니다.
Q3. 최근에 산 땅도 되나요?
사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득해야 합니다.
Q4. 상속받은 땅은요?
피상속인이 취득한 날을 취득일로 봅니다.
Q5. 근거 법령은요?
조세특례제한법 제77조입니다.