1층은 가게, 2~3층은 내가 사는 집. 이런 상가주택(겸용주택)을 팔 때 1주택 비과세가 어디까지 적용될까요? 겸용주택 양도세는 주택 면적과 양도가액 12억 원으로 갈립니다.
📌 핵심 요약: ① 근거: 소득세법 시행령 제154조 제3항·제4항, 제160조 제1항 ② 주택 연면적 > 주택 외 면적: 전부 주택으로 봄 ③ 주택 연면적 ≤ 주택 외 면적: 주택 부분만 주택 ④ 부수 토지는 건물 연면적 중 주택 비율로 안분 ⑤ 양도가액 12억 원 초과 고가주택: 면적과 관계없이 주택 외 부분은 주택으로 보지 않음
🔎 목차
💡 판단 기준 ↓
겸용주택 양도세 판단 기준
| 상황 | 주택으로 보는 범위 |
|---|---|
| 주택 연면적 > 주택 외 부분 | 건물 전부를 주택으로 봄 |
| 주택 연면적 ≤ 주택 외 부분 | 주택 부분만 주택, 토지도 면적 비율로 안분 |
| 양도가액 12억 원 초과(고가주택) | 면적과 관계없이 주택 부분만 주택 |
💡 예시 ↓
예시
- 주택 200㎡, 상가 100㎡, 양도가액 10억 원 → 주택 면적이 더 크므로 전부 주택. 1세대 1주택 요건을 갖추면 전체 비과세 가능
- 주택 100㎡, 상가 150㎡, 양도가액 10억 원 → 주택 부분만 비과세 검토, 상가 부분과 그 비율만큼의 토지는 과세
- 주택 200㎡, 상가 100㎡, 양도가액 15억 원 → 고가주택이므로 상가 부분은 과세, 주택 부분은 12억 초과분 비율만큼 과세
💡 주의할 점 ↓
주의할 점
- 연면적에는 지하층·옥탑 등의 실제 용도가 반영되므로 건축물대장과 실제 사용이 다르면 다툼이 생길 수 있습니다.
- 상가 부분 임대료는 부가가치세 과세 대상이고 주택 임대료는 면세입니다 — 임대료 부가세
- 상가를 주거용으로 바꿔 쓰면 보유기간 계산이 달라질 수 있습니다(주거용으로 사용한 날부터).
💡 12억 원 근처의 상가주택이라면 양도가액에 따라 상가 부분 과세 여부가 바뀝니다. 매매 전 세무 계산을 먼저 해 보세요.
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12억 초과분 계산은 1주택 비과세 12억, 장기보유특별공제는 1주택 장기보유특별공제에서 확인하세요.
✅ 결론 — 면적과 12억이 기준
겸용주택은 주택 면적이 더 크면 전부 주택으로 보지만, 양도가액 12억 원을 넘으면 상가 부분은 주택이 아니어서 따로 과세됩니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 겸용주택 양도세 기준은요?
주택 연면적이 주택 외 부분보다 크면 전부 주택으로 봅니다.
Q2. 면적이 같으면요?
같거나 작으면 주택 부분만 주택입니다.
Q3. 12억 원이 넘으면요?
면적과 관계없이 상가 부분은 주택으로 보지 않습니다.
Q4. 토지는 어떻게 나누나요?
건물 연면적 중 주택 비율로 안분합니다.
Q5. 근거 법령은요?
소득세법 시행령 제154조 제3항, 제160조입니다.