집주인이 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 DSR 규제완화를 적용받아 대출(전세금반환목적 주택담보대출)을 받았다면, 그 집에 새로 들어가는 세입자는 특례전세지킴보증에 의무적으로 가입해야 합니다. 2023년 7월 27일 출시된 상품으로, 후속 임차인의 보증금을 보호하기 위한 장치입니다. 공사 안내 기준으로 요건을 정리했습니다. 일반 상품은 전세지킴보증 보증료 글을 참고하세요.
📌 핵심 요약: 대상 = 전세금반환대출 담보주택에 계약한 후속 임차인(의무 가입) · 보증금 10억원 이하 · 주택가격 12억원 이하 · 동일인당 한도 10억원(지역 구분 없음) · 공인중개사 날인 + 특례 특약 필수 · 공사 전세자금보증 미이용자도 가능
💡 조건 한눈에 ↓
특례전세지킴보증 요건
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | DSR 완화 전세금반환대출 담보주택을 목적물로 계약한 임차인 |
| 임대차보증금 | 10억원 이하 |
| 주택가격 | 공사 산정 12억원 이하(단독·다가구는 임차면적 비율 금액 12억원 이하) |
| 계약서 | 공인중개사 날인과 특례전세지킴보증 관련 특약 필수 |
| 가입자 | 보증금 5% 이상 지급한 세대주, 공사 전세자금보증 미이용자도 가능 |
| 계약기간 | 1년 이상(연장 시 1년 미만 인정) |
| 한도 | 동일인당 10억원과 주택가격 90% – 선순위채권 중 적은 금액 |
특례전세지킴보증 대상자는 일반전세지킴보증을 따로 신청할 수 없습니다. 대신 일반 상품과 달리 공사 전세대출을 쓰지 않아도 가입할 수 있다는 점이 다릅니다.
💡 세부 요건 ↓
선순위채권 제한
| 주택유형 | 선순위채권 제한 |
|---|---|
| 단독·다가구 | 선순위채권 총액 주택가액의 80% 이내 + 선순위근저당 60% 이내(동시 충족) |
| 그 외 주택 | 선순위채권 총액 주택가액의 60% 이내 |
2023년 9월 30일 이전 체결된 임대차계약은 선순위채권 총액이 주택가액 이하, 선순위근저당이 주택가액의 78% 이하이면 신청할 수 있습니다. 여기서 주택가액은 주택가격의 90%입니다.
💡 주의할 점 ↓
계약 전에 세입자가 확인할 것
- 집주인이 전세금반환목적 대출을 받았는지 중개사에게 확인하고, 계약서에 특례전세지킴보증 특약이 들어갔는지 봅니다.
- 전입신고와 확정일자로 대항력·우선변제권을 갖춰야 합니다. 보증서 발급일까지 갖추는 조건으로도 취급 가능합니다.
- 2024년 7월 10일 이후 신청 건은 보증서 발급 전까지 보증금반환채권을 공사로 양도해야 합니다.
- 신탁등기된 집은 임대 권한이 있는 수탁자와 계약해야 합니다.
💡 신청 방법 ↓
어디서 신청하나
공사 방문 없이 취급 은행에서 보증 상담, 신청, 보증료 납부, 보증서 발급까지 진행합니다. 자세한 보증료와 서류는 은행 창구나 공사 고객센터(1688-8114)에서 확인하세요.
✅ 결론 — 정리하면
집주인이 DSR 완화로 전세금반환대출을 받은 집에 들어간다면 특례전세지킴보증 가입이 의무입니다. 보증금 10억원·주택가격 12억원 이하, 중개사 날인과 특약이 필수이니 계약서 단계에서 꼭 확인하세요.
💡 자주 묻는 질문도 확인해보세요 ↓
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 특례전세지킴보증은 누가 가입하나요?
DSR 규제완화를 적용받아 전세금반환목적 주택담보대출을 받은 임대인과 계약한 후속 임차인이 의무 가입합니다.
Q2. 전세대출이 없어도 되나요?
네. 공사 전세자금보증을 이용하지 않아도 가입할 수 있습니다.
Q3. 보증금 한도는?
임대차보증금 10억원 이하, 주택가격 12억원 이하 목적물이 대상이며 동일인당 보증한도는 10억원입니다.
Q4. 일반전세지킴보증과 같이 들 수 있나요?
특례전세지킴보증 대상자는 일반전세지킴보증을 신청할 수 없습니다.