계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 줍니다. 이사 갈 집은 정해져 있고 날짜는 다가옵니다. 이때 그냥 이사하면 큰일 납니다.
전입신고와 점유를 유지해야 생기는 대항력과 우선변제권은, 이사를 나가고 전출신고를 하는 순간 사라집니다. 보증금을 못 받은 채로 순위를 잃는 것입니다. 이걸 막는 제도가 임차권등기명령입니다.
임차권등기명령이 하는 일
한 문장으로 정리하면 이렇습니다. 이사를 나가도 지금의 순위를 그대로 등기부에 박아 두는 제도입니다.
등기가 완료되면 그 뒤에 이사를 가고 전출신고를 해도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 경매로 넘어가더라도 원래 순위대로 배당을 받습니다.
여기에 부수적인 효과도 있습니다. 등기부등본에 임차권등기가 찍히면 그 집은 새 세입자를 구하기가 어려워집니다. 등본을 본 사람은 보증금 분쟁이 있는 집이라는 걸 바로 알게 되기 때문입니다. 실제로 등기 신청 사실을 알린 뒤에 집주인이 태도를 바꾸는 경우가 적지 않습니다.
순서 – 등기 확인 전에는 이사하지 마세요
가장 많이 나오는 실수가 순서입니다. 신청만 해 놓고 이사해 버리는 경우입니다.
- 1. 계약 종료 — 계약 해지 의사를 명확히 전달하고 기록을 남깁니다
- 2. 내용증명 발송 — 반환 요구와 기한을 문서로 남깁니다
- 3. 임차권등기명령 신청 — 관할 법원에 접수합니다
- 4. 등기 완료 확인 — 등기부등본을 떼어 실제로 기재됐는지 확인합니다
- 5. 그 다음에 이사 — 전출신고도 이때 합니다
4번을 건너뛰면 안 됩니다. 신청과 등기 완료 사이에는 시간이 걸립니다. 법원 결정이 나고 등기소에 반영되기까지 통상 2~3주를 봅니다. 그 사이에 나가면 보호가 끊깁니다.
이사 날짜가 이미 정해져 있다면 되도록 빨리 신청하시고, 일정이 급하면 짐만 옮기고 전출신고는 등기 완료 후에 하는 방식으로 시간을 버는 경우도 있습니다.
비용 – 직접 하면 5만 원 선입니다
| 방법 | 비용 | 비고 |
|---|---|---|
| 직접 신청 | 약 4~5만 원 | 인지대·송달료·등록면허세 등 |
| 법무사 대행 | 22~33만 원 | 부가세 포함, 사무소별 차이 |
서류가 복잡하지 않아서 직접 하시는 분도 많습니다. 임대차계약서, 주민등록등본, 등기부등본, 계약 해지를 통보한 증빙 정도가 기본입니다.
중요한 건 이 비용을 집주인에게 청구할 수 있다는 점입니다. 임차권등기와 관련해 든 비용은 임대인이 부담하도록 되어 있습니다. 보증금 반환 소송까지 가면 함께 청구하게 됩니다.
그리고 보증금을 늦게 받은 기간에 대해서는 지연이자도 청구할 수 있습니다. 반환이 늦어질수록 집주인 부담이 커지는 구조라, 이 점을 알리는 것 자체가 협상 카드가 됩니다.
이사 간 새집은 따로 보호받아야 합니다
놓치기 쉬운 부분입니다. 임차권등기는 이전 집에 대한 권리를 지켜 주는 것이지, 새로 들어간 집까지 보호해 주지 않습니다.
새집에서는 처음부터 다시 해야 합니다.
- 새 주소로 전입신고
- 새 계약서에 확정일자
- 가능하면 전세보증금 반환보증 가입 검토
전입신고와 확정일자는 하루만 늦어도 순위가 밀립니다. 절차와 순서는 전입신고와 확정일자, 순서가 중요한 이유에, 보증보험 가입이 거절되는 경우는 전세보증금 반환보증 거절 사유에 정리해 두었습니다.
집주인이 연락을 끊었다면
임차권등기명령은 집주인의 동의가 필요 없습니다. 법원이 결정하면 됩니다. 다만 서류 송달에서 막히는 경우가 있습니다.
집주인이 주소지에 없거나 우편을 받지 않으면 절차가 멈춥니다. 이때 쓰는 방법이 있습니다.
- 주소보정 — 법원 안내에 따라 주민등록초본 등으로 실제 주소를 확인해 다시 제출합니다
- 야간·휴일 송달 — 낮에 부재인 경우 시간대를 바꿔 다시 시도합니다
- 공시송달 — 끝까지 송달이 안 되면 법원 게시로 송달을 갈음합니다
시간이 더 걸릴 뿐 진행은 됩니다. 연락이 안 된다고 포기하지 마세요. 오히려 연락 두절 상태일수록 등기를 서둘러야 합니다.
등기 다음 – 실제로 돈을 받는 방법
임차권등기는 순위를 지키는 절차이지 돈을 받아 주는 절차가 아닙니다. 회수는 별도로 진행해야 합니다.
| 방법 | 특징 |
|---|---|
| 지급명령 | 서류 심사만으로 진행. 집주인이 이의하면 소송으로 넘어감 |
| 보증금반환청구 소송 | 확정판결을 받아 강제집행 근거 확보 |
| 강제경매 | 판결 후 해당 주택을 경매에 부쳐 배당받음 |
집주인이 다투지 않을 것 같으면 지급명령이 빠르고 비용이 적습니다. 이의가 예상되면 처음부터 소송으로 가는 편이 결국 빠릅니다.
어느 쪽이든 지연이자를 함께 청구합니다. 보증금 반환이 늦어진 기간에 대해 이자가 붙고, 소송까지 가면 그 이율이 더 높아집니다. 임차권등기 비용과 소송 비용도 청구 대상입니다.
전세보증보험에 들어 있다면 순서가 다릅니다
전세보증금 반환보증에 가입해 두셨다면 이야기가 달라집니다. 보증기관에 이행청구를 하면 기관이 먼저 보증금을 지급하고, 집주인에게는 기관이 구상권을 행사합니다.
이 경우에도 보증기관이 임차권등기를 요구하는 것이 일반적입니다. 즉 보증보험이 있어도 임차권등기는 해 두셔야 합니다. 청구 절차와 필요 서류는 가입한 기관마다 다르니 계약 종료 전에 미리 확인해 두시는 편이 낫습니다.
✅ 결론 – 등기 확인 도장을 보고 이사하세요
- 보증금을 못 받은 채 이사하면 대항력과 우선변제권이 사라집니다
- 임차권등기명령으로 순위를 등기부에 고정한 뒤 이사해야 합니다
- 신청이 아니라 등기 완료를 등기부등본으로 확인하고 나가세요. 2~3주 걸립니다
- 직접 하면 4~5만 원, 대행은 22~33만 원. 비용과 지연이자는 집주인에게 청구할 수 있습니다
- 새집은 전입신고와 확정일자를 처음부터 다시 받아야 합니다
보증금 분쟁은 시간이 지날수록 불리해집니다. 집주인이 “곧 준다”는 말을 반복하는 단계에서 이미 준비를 시작하시는 편이 낫습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 임차권등기명령은 언제 신청하나요?
임대차 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 신청합니다. 계약 기간 중에는 신청할 수 없습니다.
Q2. 신청만 하고 이사해도 되나요?
안 됩니다. 등기부등본에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤에 이사와 전출신고를 하셔야 합니다. 통상 2~3주 걸립니다.
Q3. 비용은 얼마인가요?
직접 신청하면 4~5만 원 선이고, 법무사에 맡기면 부가세 포함 22~33만 원 정도입니다. 이 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
Q4. 등기하면 보증금을 바로 받나요?
아닙니다. 순위를 지키는 절차일 뿐입니다. 실제 회수는 임대인과의 합의나 반환 소송, 경매 배당을 통해 이뤄집니다.
Q5. 이사 간 집도 자동으로 보호되나요?
아닙니다. 새집에서는 전입신고와 확정일자를 다시 받아야 합니다.