부모님 집 무상거주 증여세｜같이 살면 0원, 따로 살면 집값 약 13억 원부터 과세 대상

자녀가 부모님 소유 집에 월세 없이 살면 증여세가 나올까요? 법은 남의 부동산을 공짜로 쓰는 이익을 증여로 봅니다(상속세및증여세법 제37조). 다만 부모님과 함께 사는 집은 제외이고, 따로 살아도 그 이익이 5년간 1억 원을 넘을 때만 과세합니다. 계산해 보면 시가 약 13억 2천만 원 이상 주택부터 해당됩니다.

📌 핵심 요약: ① 근거: 상속세및증여세법 제37조, 시행령 제27조, 시행규칙 제10조 ② 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택은 제외 ③ 이익 = 부동산 가액 × 연 2%를 5년분, 연 10%로 할인한 현재가치 ④ 그 이익이 1억 원 미만이면 과세 안 함 → 집값 약 13억 2천만 원 미만은 0원 ⑤ 부모 집을 담보로 대출받은 경우는 이자 이익 1천만 원 기준

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부모님 집 무상거주, 과세되는 경우

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무상사용 이익 계산법

시행령 제27조와 시행규칙 제10조에 따라 부동산 가액 × 연 2%를 1년 이익으로 보고, 5년분을 연 10%로 할인한 현재가치로 합칩니다. 5년이 지나면 새로 무상사용을 시작한 것으로 다시 계산합니다.

5년 할인 합계 계수는 약 3.79(1/1.1 + 1/1.1² + … + 1/1.1⁵)로 계산했습니다. 대상이 되면 이 이익에 증여재산공제(성인 자녀 10년간 5천만 원)를 적용해 증여세를 계산합니다.

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부모 집을 담보로 대출받았다면

부모님 부동산을 무상으로 담보 삼아 자녀가 대출을 받은 경우도 증여 대상입니다(제37조 제2항). 이때 이익은 대출금 × 적정이자율(연 4.6%) − 실제 낸 이자이고, 이 금액이 1천만 원 미만이면 과세하지 않습니다. 이자를 은행에 정상적으로 내고 있다면 보통 차이가 크지 않습니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 부모님 집에 공짜로 살면 증여세가 나오나요?

부모님과 함께 살면 대상이 아니고, 따로 살아도 5년간 무상사용 이익이 1억 원 미만이면 과세하지 않습니다.

Q2. 집값이 얼마부터 해당되나요?

평가액 약 13억 2천만 원 이상이면 5년 이익이 1억 원을 넘습니다.

Q3. 이익은 어떻게 계산하나요?

부동산 가액의 연 2%를 5년분, 연 10%로 할인한 현재가치로 합칩니다.

Q4. 5년이 지나면요?

5년이 지난 다음 날 새로 무상사용을 시작한 것으로 보고 다시 계산합니다.

Q5. 부모님 집을 담보로 대출받으면?

적정이자율 4.6%와 실제 이자의 차이가 연 1천만 원 이상이면 증여로 봅니다.