등기부등본 보는 법｜갑구·을구 3분 만에 읽고 깡통전세 거르기

🔎 목차

1. 등기부등본 떼는 법 – 누구나 1천원이면 됩니다
2. 표제부·갑구·을구 – 어디를 봐야 하나
3. 채권최고액 읽는 법
4. 깡통전세 판별 공식
5. 계약 당일 다시 떼야 하는 이유
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

✅ 집주인 동의는 필요 없습니다

등기부등본은 누구나 열람·발급할 수 있는 공개 자료입니다. 주소만 알면 됩니다. “집주인이 싫어할까봐” 눈치 볼 필요가 전혀 없습니다. 마음에 드는 집을 봤다면 그 자리에서 바로 떼보세요.

📋 갑구에서 확인할 것

• 현재 소유자 이름이 계약서의 임대인과 같은가
• 압류·가압류·가처분·가등기가 있는가 → 하나라도 있으면 계약하지 마세요
• 경매개시결정이 있는가 → 절대 금지
• 소유권이 최근에 바뀌었는가 → 자주 바뀌면 주의

📋 을구에서 확인할 것

• 근저당권이 설정돼 있는가
• 설정돼 있다면 채권최고액이 얼마인가
• 이미 다른 전세권이 설정돼 있는가
• 말소된 항목은 줄이 그어져 있으니 현재 유효한 것만 보면 됩니다

💥 표제부도 그냥 넘기지 마세요

계약서에 적힌 동·호수와 면적이 등기부등본과 일치하는지 확인해야 합니다. 다가구주택에서 호수가 다르게 표기돼 있거나, 실제 사는 곳과 등기상 표시가 다르면 전입신고 주소가 어긋나 대항력에 문제가 생길 수 있습니다.

⚠️ 대출을 갚아도 등기는 안 지워집니다

집주인이 “그 대출은 다 갚았다”고 해도 말소등기를 하지 않으면 등기부에 그대로 남아 있습니다. 실제로 갚았다면 잔금일에 말소하는 조건을 계약서 특약에 넣고, 말소 여부를 등기부등본으로 직접 확인하세요.

📋 위험도 계산

채권최고액 + 내 보증금 vs 주택 시세

이 합계가 시세에 가까울수록 위험합니다.

💥 시세 100%면 이미 늦습니다

경매로 넘어가면 낙찰가는 시세보다 낮게 형성됩니다. 시세 3억 집이 2억 2천만원에 낙찰되는 일이 흔합니다. 그래서 합계가 시세의 70~80% 안에 들어오는지를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다. 100%를 넘으면 사실상 보증금을 못 건진다고 봐야 합니다.

✅ 시세는 이렇게 확인하세요

• 아파트 – 국토교통부 실거래가 공개시스템
• 빌라·다세대 – 실거래가가 적어 판단이 어렵습니다. 보수적으로 잡으세요
• 공시가격도 참고하되 시세와는 차이가 큽니다

📋 확인 시점

1. 계약서 작성 전 – 이 집과 계약해도 되는지 판단
2. 잔금 치르는 당일 – 그사이 달라진 것이 없는지 확인

💥 계약과 잔금 사이가 가장 위험합니다

계약금만 받은 상태에서 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받는 경우가 있습니다. 그러면 은행 근저당이 내 전입신고보다 앞선 순위가 됩니다. 잔금 치르기 직전에 스마트폰으로 등기부등본을 한 번 더 떼보는 데 1,000원이면 됩니다.

✅ 계약서에 넣을 특약

• “잔금일 다음 날까지 임대인은 근저당 등 권리변동을 발생시키지 않는다”
• “위반 시 계약을 해제하고 임대인은 계약금을 즉시 반환한다”
• “기존 근저당은 잔금일에 말소한다” (해당되는 경우)

✅ 결론 – 을구의 채권최고액 하나만 제대로 봐도 절반은 막습니다

등기부등본은 갑구(소유권·압류)와 을구(근저당)만 제대로 봐도 대부분의 위험을 걸러낼 수 있습니다. 채권최고액은 실제 대출의 약 120%이니 채권최고액 + 내 보증금이 시세의 70~80%를 넘는지로 판단하세요. 그리고 계약 전과 잔금 당일 두 번 떼는 것을 반드시 지키시고, 계약서에는 권리변동 금지 특약을 넣으세요. 1,000원과 3분이면 되는 일입니다.

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